【案情简介】
2020年8月至11月，信阳市某房地产策划有限公司职工刘某被公司委派至南京市从事二手房屋交易中介工作。期间，刘某介绍马某某、苏某某（买方）等与成某（卖方）共计签订了交易房屋均在南京市内的27份房屋买卖合同，合同金额从40万元到580万元不等，案涉总额达到了4825.3万元，平均案涉金额178.71万元。合同约定买方支付一定数额定金后，卖方在规定时间内协助买方办理房屋转移过户登记手续，买方同时一次性支付剩余房屋购买款。购房协议签订后，卖方始终不配合办理房屋过户登记，引发合同纠纷。按照27份《购房协议》的约定，房屋买卖合同引发的争议向中介刘某个人户籍所在地人民法院提起诉讼解决。根据案件当事人和标的物的隶属关系和关联关系，息县人民法院关店人民法庭对该共同诉讼享有管辖权。2020年12月8日，三方代理律师张某（买方代理律师、原告）、万某（卖方代理律师、被告）、周某（中介代理律师、被告）共同到息县人民法院关店人民法庭申请立案，寻求通过诉讼途径解决。关店人民法庭经依法受理审查后认为，该共同诉讼案件符合诉前调解条件，建议委托关店人民调解委员会驻关店人民法庭人民调解工作室（以下简称“调委会工作室”）先行调解，调解不成，再依法立案。在征得三方代理律师同意后，调委会工作室随即开展调解工作。
【调解过程】
调委会工作室受理案件后，调解员决定先通过“背靠背”的方式开展调查，详细了解情况，摸清纠纷脉络。
买方代理律师张某表示，其所代理的27个买方的购房行为是合理合法的，买卖双方在平等自愿的基础上签订了房屋买卖合同并且支付了定金（均有定金收条），中介刘某同时到场办理了房屋中介登记手续。然而，卖方却没有在规定时间内配合买方完成房屋转移过户登记手续，是违约行为。在多次催促履约无果后，才把卖方告上法庭。调解要求，1.双方签订房屋买卖合同有效要求继续履行，否则，请求法院判令，卖方承担违约责任，双倍返还定金、支付违约金、支付中介费；2.本次的诉讼费用由卖方承担。
卖方代理律师万某表示，其所代理的27个卖方未及时配合买方完成过户的原因主要是，第一，因为完成过户需买卖双方都到场，但有的当事人认为其签订协议到实际履行过户时间紧凑，有的当事人因工作原因身处外地没有及时赶回，有的当事人因疫情影响尚在国外无法回国等，诸多客观原因造成至少有一方当事人不在场而没有按时过户，导致如今闹上法庭，愿意听从法院判决结果；第二，签订购房协议后没多久，南京市的二手房交易价格就出现大幅上涨。部分当事人认为，对于签订合同时到正式办理过户登记手续前的价格变动，买方应当按照市场价格波动给予补偿，否则购房协议就无效。调解要求，1.部分房屋买卖合同听从法院判决意见；2.部分房屋买卖合同无效，卖方无需承担违约责任。
中介代理律师周某表示，刘某是信阳市某房地产营销策划有限公司的职工，是这27个房屋买卖合同的中介，作为被告参与该共同诉讼实属无奈。需要强调的是，刘某作为中介参与是在买卖双方平等自愿的基础上开展工作的，房屋买卖的价格公开、公平、公正、透明；房价跟随市场变动是正常现象，买卖双方应当本着契约精神按照购房协议约定继续履行。遗憾的是这27份房屋买卖合同履行时发生了纠纷，最终闹上法庭。调解要求，1.该27份购房协议约定有效要求继续履行；2.本次的诉讼费用由卖方承担。
调解员在收集各方的反馈信息后，翻阅相关案卷材料及查询南京市房地产交易相关网站。调解员发现，在该案件中，案涉房屋确实出现了价格变动的情况，其中部分案件涉及金额变动还较大，但都属于正常现象，并非法定的可以变更或者解除合同的事由。调解员还发现，不少当事人或代理律师对诉前调解作用存在不信任的情况，存在“诉讼至上”的思想观念。在掌握相关事实情况后，调解员随即召集三方代理律师开启“面对面”调解工作。
首先，调解员从释疑角度出发，向三方代理人讲解道：诉前调解制度是人民法院和司法行政部门相互协调配合，构建政法机关多元化纠纷解决机制的有效途径之一，不收取调解费，调解协议书经人民法院司法确认后即具有法律效力，当事人不按时履行协议约定即可申请法院强制执行，能够分担法院诉讼压力、合理配置诉讼资源、减轻当事人诉讼负担、克服法律固有局限性、缓和诉讼对抗性、平和高效解决矛盾纠纷等诸多优势。
然后，调解员从情理角度着手，向三方代理人讲解道：买卖期房或者是二手房，在签署购房合同后房价上涨，开发商或者卖方反悔的事情屡见不鲜；同样会出现房价下跌，购房者也会觉得买亏了而反悔不履约，这是人之常情。作为代理律师全力维护当事人的合法权益，也可以理解。但应当认识到，根据《合同法》、《消费者权益保护法》、《侵权责任法》等，以此作为违约的理由法院是不会支持的。因此，通过诉前调解可以有效减轻代理律师诉讼压力、减少当事人诉讼负担、缩短矛盾纠纷解决时间、促成大家达成一致意见、找到各方利益平衡点。
最后，调解员从法理角度落脚，向三方代理人讲解道：1.房子价格变动属于合同履行过程中可能会出现的问题，并非可以变更或者解除合同的法定事由；2.如果在房屋买卖合同当中没有明确约定房屋价格出现变动，双方可变更或者解除合同，那么，任何一方试图加价、降价、解除合同的想法都有可能最终导致自身构成违约；3.如果构成违约，则违约方需要承担的责任包括双倍返还定金、支付违约金、赔偿房屋增值损失、支付中介费、律师费、诉讼费等。上述解释得到了法庭法官的认可，同时法官也对三方代理人讲解了类似案例和相关司法解释。
经过一番解释说理，三方代理律师不仅对诉前调解制度有了深入的了解和信任，而且在各自专业的角度上认可调解员的说法，认为诉前调解是解决争议纠纷的好方式，没有必要走到法庭诉讼对抗的地步。最终卖方代理律师做出让步，三方达成调解协议。
【调解结果】
三方代理律师达成调解协议如下：
1.被申请人成某与申请人马某某、苏某某等27份购房协有效并继续履行。
2.被申请人成某在调解书送达之日起七个工作日内履行与申请人马某某、苏某某等27人的过户手续。
3.案件的诉讼费用由被申请人成某承担。
2020年12月12日，三方代理律师在诉前调解工作室的协调主持下，在关店人民法庭配合支持下，签订了调解协议。关店人民法庭随即根据人民调解委员会的人民调解协议书，出具了人民法院民事调解书，当场送达了三方代理律师。本案经过法官、调解员、三方代理人的共同努力划上了圆满的句号。
【案例点评】
该房屋买卖合同纠纷案件，一方面，涉及当事人众多，金额重大，且案涉房屋均处外地，关系到群众的切身利益和当地的和谐稳定，亟待解决，如果矛盾不及时化解会引起矛盾升级，造成当事人群访，成为当地社会不安定因素，在群众中形成极坏的社会影响；另一方面，该27份购房合同订立时不够全面具体，缺少当房屋价格变动时，双方关于变更或解除合同的相关条款，因而引发矛盾纠纷。调解工作容易存在事实了解不清、矛盾把握不稳、政策了解不透等难点。调解员通过“背靠背”的方式了解代理律师的诉求，逐个翻阅、核查个案材料，查阅专门网站资料了解一手真实信息；又通过“面对面”方式，以释疑、情理、法理三个角度为抓手开展调解工作，取得了三方代理律师的理解、信任与支持，并设身处地的站在他们的立场，平衡各方利益点，寻找解决办法，同时通过法院法官大力支持，以法院出具调解书征得双方当事人对调解协议的认可。该案通过诉前调解，调解思路明确，调解方法得当，逐步缩小了矛盾纠纷的分歧，最终促成了调解协议的达成。通过该案的调解可以看出，各级党委、政府提出的“三大调解”机制是真正化解矛盾的有效方法，是“枫桥经验”在我县人民调解工作中落地生根得真实写照。（来源：信阳市司法局）
