物业业主起纠纷，法官悉心巧化解

物业业主起纠纷，法官悉心巧化解

作者：孙春雨、徐斌

人生在世，有一个安身立命之所是大多数人的期望，于是买房便渐渐被大家提上日程。买什么样的户型，什么样的学区，甚至什么样的物业，都成为了挑选的重要标准……

在经济飞速发展的今天，越来越多的人选择住进小区。物业作为一种新兴行业走进了我们的生活，并与我们越来越密不可分。物业公司收取一定的服务管理费用，为广大业主提供服务，使业主生活更加便利。这原本应当是正常的服务与被服务的关系，但不知何时起，物业公司与业主的矛盾越来越多，双方甚至站到了法庭的两端。

基本案情

2020年11月份以来，息县人民法院民二庭先后收到一批某物业公司诉息县某小区多名业主物业服务合同纠纷案件。该庭负责人祁昱森在与该物业公司沟通后得知，之后还会有一批相关当事人陆续被起诉。因为是系列案件，为了尽快化解矛盾，祁昱森立即召集庭室员额法官召开专项会议进行研究。据了解，该小区4#、5#、6#号楼于2019年5月1日后正式交房，业主先后入住，但是部分业主入住后以房屋有质量问题，拒绝缴纳相关物业费用。物业公司通过电话、微信、文件等方式催缴未果，一怒之下将部分未缴费业主起诉至息县人民法院。

了解到案件基本情况后，法官依法通知被起诉业主到庭参加诉讼，并同意其他尚未被起诉但案件情形相同的业主旁听案件审理。庭审中，几名业主称，拒缴物业费主要是因为小区的配套设施不到位，房屋质量存在瑕疵，且对物业公司的服务并不满意。而物业公司则认为自己已经提供了服务，就应当按照合同条款收取费用，配套设施等不在自己的职责范围。见到双方虽各有想法，但矛盾并不大，且皆有和解意向，四位法官最终达成一致意见，案件仍以调解为主。

审理过程

四位法官首先倾听了物业公司的要求，并从最大限度减少纠纷、保障双方权益、营造和谐有序居住环境的角度，劝说物业公司改正工作中的疏忽和不足。只有提升服务品质，为业主提供安全、干净、卫生、便利的宜居环境，才能赢得业主的信赖和尊重，并希望物业公司适当让步，减免或降低物业费。随后承办法官分别对几名业主进行悉心疏导，认真倾听业主的意见（包括未被起诉的业主），并从法律角度对业主提出一些建议：

1、拒交物业费必须是有理有据的。如果认为物业公司未尽到《物业管理服务合同》约定的相关义务，或服务侵犯到自身权益，应当收集相关的证据（重点搜集物业公司未按协议履行的相关证据），通过法律途径维护自身权益，但随意拖欠物业费会给自己带来不利影响。

2、如果基于开发商遗留问题，如公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商承诺未能按时兑现等等，这类纠纷与物业管理公司没有直接关系，属于业主与开发商的纠纷。

3、小区业主应尽早成立业主委员会，推选有能力、有资历的业主委员，既方便维护小区的集体利益，又能避免一窝蜂式摸不到头脑的维权。

调解结果

经过四位法官的耐心调解，物业公司最终作出让步，减免了部分物业费。而涉诉的小区业主一部分主动补缴了拖欠的物业费，另一部分则与物业公司达成调解协议，该系列案件顺利结案。

本案不是业主与物业公司纠纷的第一案，也不会是最后一案。双方矛盾的根源实际在于整个行业的不成熟，而最终的解决办法，则要依靠行业体系的不断完善，如规范行业标准，对物业公司和业主的行为均加以规范等等，这样才能够更好营造和谐宜居的生活环境。自2019年始，各地响应国家号召，相继出台了关于物业服务领域的政策及法律法规，相信业主跟物业公司的矛盾也会随之一并得到解决。

相关法条

《物业管理条例》第六条

房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。