房管局“怒怼”省高院 法拍房究竟是否受限购政策调整

作者: 时间:2017-08-25 10:06:07 来源:半月法谈 浏览:3998 次
  地方政府发文通知司法拍卖房屋受限购政策调整,法院强调法律规定司法拍卖不同于一般市场交易中的自主买卖行为,不受限购限制。法拍房究竟是否受限购政策调整?购房者又该何去何从?
  恰逢全国房价刚刚经历了一轮较大上涨,各地为贯彻中央关于房地产市场调控“因城施策”的宗旨,纷纷出台限购政策并不断加码,如何突破限购政策成为不少人日趋迫切的需求,而司法拍卖就是其中之一。因此,“法拍房是否受限购政策调整”这一问题也就愈发引人关注了。就“法拍房是否受限购政策调整”这一问题,近日,一组南京市房管局下设房地产市场综合执法办公室发文“怒怼”江苏省高院的图片在朋友圈热传,并引发广泛热议。
  事件回顾江苏省高院与南京房管局起“争执”
  2017年5月31日,江苏省高院在江苏省内法院系统下发《关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》苏高法〔2017〕91号内部文件,对“法拍房是否受限购政策调整”这一问题进行了明确表态。
  一是强调“司法拍卖是基于公权力的强制执行行为,不同于一般市场交易中的自主买卖行为”,明确“司法拍卖成交或者裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移,不动产登记仅为协助执行行为,并不会对物权变动产生影响。不动产登记部门拒不协助办理登记手续的,依法采取强制执行措施”,即法拍房不受限购政策调整,房管局必须予以配合,拒不配合的法院可采取强制执行措施。
  二是对部分下级法院不经请示上级法院,在司法拍卖公告中作法拍房也适用住房限购政策的特别提示的做法提出了严厉批评。通知指出,“个别地方出台文件,要求司法拍卖也要适用住房限购政策,一些法院执行局机械套用,在拍卖公告中特别提示这一点,严重影响司法拍卖成交率以及司法财产处置工作”。
  而就在江苏省高院这份文件发布一周后,南京市房地产市场综合执法办公室针对性地发布《关于明确<关于进一步加强房地产市场调控的通知>操作有关事项的通知》,正面回应了这一议题。明确“因司法拍卖取得不动产的,按住房限购政策执行,购房者需具有购房资格;同时,取得者需在取得不动产证书满3年后方可办理转让合同备案登记手续”, 这份内容上截然相反的通知可以说是完全否决了江苏省高院文件的要求。作为江苏省高院的下级,南京市中院赫然在收件单位之列,南京市房管局对江苏省高院这一文件“正面硬怼”的意味不言自明。而南京市房地产市场综合执法办公室,系南京市政府房管局2016年10月8日为应对房地产市场调控而成立的内设机构,成立到现在尚不足一年。但在南京市编办以及南京市政府信息公开栏目关于南京市住房保障和房产局的机构设置介绍中,均没有该办公室的公开信息。
  明文法规司法拍卖房屋不受限购政策调整司法拍卖,即法院在民事案件强制执行程序中,按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产,以清偿债权人债权。自网络购物的广泛普及与发展完善之后,司法拍卖的主要阵地就从线下转移到了线上,在网上你不仅能拍到名牌包包、手表,甚至车子、房子、土地也是不在话下,点点鼠标就能操作,用支付宝就可以购买,操作方便,价格便宜。
  那么,法拍房究竟受不受限购政策调整呢?目前我国法律上关于这一问题又是如何规定的?
  ☑ 《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
  ☑ 《民事诉讼法》第二百四十二条规定,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理。
  ☑ 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定,拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
根据上述法律和司法解释的规定,司法拍卖房屋所有权自法院裁定送达买家时转移,是不受限购政策的影响的,而房管局/国土局作为产权过户的协助执行单位,必须配合办理相关手续。
  可见,关于法拍房到底受不受限购政策调整这一问题,在现行法律规定上应当是基本没有争议的,无论是最高院对民诉法的司法解释,还是更高位阶的物权法的规定,都对这种特殊的物权变动形式进行了明确规定,司法拍卖房屋不受限购政策调整,竞拍人不因限购政策而丧失购房资格。
  可能有人会感到疑惑,为何法律要这么规定?凭什么司法拍卖的房屋就可以有超越普通市场交易房屋的这种“特权”,就可以不受限购政策调整?需要说明一下,这是因为,每一桩司法拍卖案件,其背后都是一个个曾经“受过伤”且嗷嗷待哺的债权人。进入司法拍卖环节的案件,意味着法院已进行裁决,但有关当事人拒不履行法院生效文书确定的义务,债权人的利益已受过侵害,只能通过资产处置来弥补损失,而司法程序则是普通民众权利得以救济的最后一道防线。法院受理申请人的申请,对被执行人的财产通过司法拍卖的形式予以执行,是法律赋予法院的司法权,也就是司法公正最后一步的体现。这种权利救济程序,是基于公权力的强制执行行为,不同于一般市场交易中的自主买卖行为,自然不应当受到各个地方为稳定市场而推出的调控政策的限制。
  有住建部门指出,限购是政府宏观调控,“法拍房”若不受限购政策约束,将会有投机者通过司法拍卖绕开限购政策,催生“多房合法”。对此,中国政法大学副教授朱巍表示,投机者确实存在,但不能因为少数投机者的存在,就将“法拍房”适用限购政策。法院在拍卖时,首先需要考虑的就是尽快实现债权,保障司法权威和当事人合法权益。当然,在拍卖过程中法院也应该考虑城市的限购政策,在有大量竞拍人竞拍时,可以根据不同情况,设定一定的门槛,也可以在同等条件下优先有购房资格者购买。
  尴尬现状部分地方政府发文“违背”国家法律然而,实践中又是怎样一番景象呢?关于司法拍卖房屋,目前大多数城市的做法还是遵守法律规定不予限购,如西安在2017年6月28日刚刚出台的房地产市场调控政策中明确说明,“通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房,以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定限制”,杭州住建局官网在2016年11月10日关于限购政策答疑中亦明确答复“司法拍卖住房不在限购范围内”。上海市房地产交易中心亦表示,“只要有法院的判决书或是裁定书、调解书,有拍卖行的协助执行通知书,这种属于强制拍卖,就不会被限购。”
  但是,仍有北京、广州、深圳、佛山、东莞、珠海、厦门、南京、嘉兴、济南、石家庄、三亚等十余个城市无视法律规定,要求法拍房也得限购。北京市于今年4月27日经过市住建委、市高院、市规土委召开联合会议后规定,“法院在公开发布的拍卖公告中应明确,竞拍方为自然人的,其家庭或个人应符合本市限购政策,否则将不予办理产权登记手续”,在国内首次将司法拍卖纳入限购管理。
  那么问题就来了,既然法律明明白白地规定了法拍房不受限购政策调整,那实践中这些地方的限购政策又作何解释?很无奈,这就是当下的现状,也是整个法律职业共同体所面临的尴尬。大量的地方性文件、政策、通知,甚至是一纸会议纪要、领导的一句批示,就能够“废掉”一部代表国家意志的法律,就能架空法律,将其束之高阁。这样的事情不胜枚举,比如很多城市地下车位不给办理权属证书,比如很多城市《商品房买卖合同》“备案制”被活生生整成了“审批制”,比如很多城市规定楼盘价格超过某个数值就不给价格备案不发预售证。南京房管局“怒怼”江苏省高院一案中也是如此,一个政府部门的内设机构一纸通知就能让一票人等的安居理想落空。
  结语强制拍卖是法院为保障执行债权人权利的实现而强制剥夺债务人的财产处分权,通过拍卖使拍卖物变价的执行行为。这是一种国家公权力行为,是法律赋予法院的司法权。法院通过行使司法权,使得强制执行的申请人的债权得以实现,是公民合法权益的救济途径。因此,司法拍卖以法院生效的文书作为执行依据,政府机关、部门如果对抗的话,那就是对抗法律。法院拍卖成功后,下发裁定书和协助执行通知书,要求房产部门办理变更登记,有权机关必须予以办理,政府部门如果拒不履行协助义务,法院有权予以处罚。总之,无论谁是谁非,还需尽快从全国层面上出统一规定,不然无论是司法,还是政府管理部门,还是欲购买房屋的民众,都会无所适从。