文/王艳梅
摘要：买卖不破租赁规则下，出租人转卖租赁房屋时，租赁关系不受影响；但由于房屋承租人享有法定优先购买权，出租人转卖租赁房屋应当通知房屋承租人，如若出租人未履行通知义务或有其他妨害承租人优先购买权行为的，应赋予房屋承租人对是否继续租赁关系的选择权。
一、问题的提出
《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定确立了买卖不破租赁规则，意味着在租赁合同有效期内，出租人将租赁物所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权转移而消灭或者受到妨碍。
《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该规定明确房屋承租人在出租人出卖租赁房屋时享有优先购买权，该权利系房屋承租人的法定权利。
买卖不破租赁规则的适用以租赁期间发生房屋买卖等所有权变动为前提，而在发生房屋买卖这一所有权变动事由时，房屋承租人享有法定优先购买权，由此两个规则之间产生交叉适用。
正常情况下，出租人转卖租赁房屋应当保障承租人优先购买权，房屋所有权因买卖而发生转移后，买受人和承租人自然应当受制于买卖不破租赁规则维持租赁关系；但是，实务中存在大量出租人未通知承租人即转卖租赁房屋的情形，承租人的优先购买权显然受到了侵害，那么此时，如若继续要求承租人受制于买卖不破租赁规则维持租赁关系，必然与承租人的利益和权利保护要求不符，强行适用规则还会对承租人权利造成二次损害。由此产生了优先购
买权的权利保护规则和买卖不破租赁规则的冲突，两个规则之间的冲突与协调问题由此显现。
二、买卖不破租赁及承租人优先购买权规则的立法目的
（一）买卖不破租赁规则的立法目的
“买卖不破租赁”是传统民法上的重要制度。出租人与承租人订立的租赁合同生效后，虽然出租人将租赁物交付承租人使用、收益，但租赁物的所有权仍然属于出租人，出租人对租赁物仍然享有处分权，可以将其对租赁物的所有权转移给他人。租赁物一旦发生所有权的变动，则租赁物不仅涉及出租人与承租人的关系，还涉及承租人与租赁物受让人之间的关系，买卖不破租赁规则通过维持租赁关系的方式解决了出租人、买受人及承租人三者基于租赁物而产生的法律关系。
通说认为，买卖不破租赁规则的立法目的在于保护承租人利益并维护交易安全。如，王泽鉴先生在其著作中提出：“居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属于经济上弱者，实有保护之必要。”再如，王利明教授在其专著中明确：“不动产对当事人的利益影响重大且具有稀缺性，如果出租人将租赁物出售，而承租人未被赋予对抗买受人的权利，承租人的租赁权就将落空，其仅能向原出租人主张违约责任，这对承租人而言是不公平的。买卖不破租赁规则的主要目的是对土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存续利益提供保障，因为居住利益属于生存利益的范畴，此处的生存利益既包括住宅承租人的居住利益，也包括不动产商业承租人的商业维持利益。在民法价值序列中，生存利益位阶较高，属于应当予以优先保护的利益类型。”
最高人民法院亦持同样观点，最高人民法院在其编纂的《民法典理解与适用》中明确指出：“租赁权是物权化的债权，承租人行使租赁权主要体现在对租赁物的使用、收益，故对人的依赖较弱而对物的依存较强，出租人变动对于承租人使用租赁物并不具有特别意义。从保护承租人利益和维护交易秩序出发，我国通说从‘法定契约承受’观点出发，对‘买卖不破租赁’进行解释。”
不管是从买卖不破租赁规则的历史渊源，还是学者现有的学理观点，乃至司法机关处理案件裁判思路来看，保护承租人利益乃是买卖不破租赁规则的最根本动因和立法目的，其维护的是承租人赖以生存的居住利益。
（二）房屋承租人优先购买权的立法目的
房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中，当出租人将租赁房屋转让给第三人时，承租人依照法律规定所享有的，在同等条件下优先于其他当事人而购买房屋的权利。《民法典》对此进行了明确规定。
承租人优先购买权是法律对作为房屋所有人的出租人处分权的一种限制，法律确立承租人优先购买权，一方面体现了对租赁关系中相对弱势一方的承租人的保护，另一方面也体现了维护因承租人使用收益租赁房屋而形成稳定的生产生活秩序的价值取向。
因此，房屋承租人优先购买权作为一项法定权利予以明确，其立法本意仍为保护承租人利益以及承租人稳定使用房屋的现状，与买卖不破租赁规则的立法出发点完全一致。
三、买卖不破租赁规则与房屋承租人优先购买权的适用冲突
根据前述分析，买卖不破租赁和承租人优先购买权规则的设定均是以保护承租人权利为前提，二者之间本身并无根本立场冲突，但在规则适用中，在承租人优先购买权被侵害的情形下，二者之间却出现了价值冲突。如，出租人单方侵害或者与买受人双方共同侵害承租人优先购买权情形下，基于承租人权利受损，大多情形下承租人并不愿意再继续租赁关系，从优先购买权这一法定权利的充分保护出发，应当尊重并允许承租人作出最有利于自身利益的维权选择，但继续适用买卖不破租赁规则显然会发生与承租人利益相悖的结果，买卖不破租赁规则在此适用中的价值导向显然与立法预期不符。因此，承租人优先购买权被侵害时，买卖不破租赁规则的继续适用与承租人权利保护的立法目的出现了冲突，与法律预期明显存在偏差。
（一）正常房屋转卖情形下，承租人须承受买卖不破租赁规则的法律后果，且不享有合同解除权
基于买卖不破租赁规则，正常情况下，租赁期间发生所有权变动的，通说认为承租人不能解除合同，为了平衡因所有权转让对承租人产生的不利后果，法律赋予承租人以优先购买权，以此达到出租人、买受人及承租人之间的利益平衡。
因此，房屋所有权因正常买卖而发生变动的情形下，承租人通过行使优先购买权即可实现自身利益最大化，但其不行使优先购买权时则须承受维持租赁关系的后果。即便法律规则制定的本身是从保护承租人利益出发，但实务中仍不乏存在维持租赁关系与承租人意愿不符，承租人要求解除合同的情形，那么现有法律规则下，显然不允许承租人因房屋所有权变动而随意解除合同。
最高人民法院亦明确：“关于承租人能否因租赁物所有权变动而解除合同问题。一般而言，由于租赁法律关系中，承租人的利益主要体现在对租赁物的使用、收益，故其对租赁物的依存程度远高于对出租人的依赖，合同对方当事人主体变更并不会对承租人利益产生直接影响”，“法律并未禁止出租人在租赁期限内转让租赁物，在合同未限制租赁物转让或者将其作为违约事由进行约定的情况下，出租人转让租赁物的行为本身并不构成违约，而租赁物所有权变动本身并不直接影响承租人对租赁期使用、收益的合同目的实现。承租人仅以租赁物所有权变动为由主张解除合同的，不应支持。”
结合最高人民法院的观点，可以明确，承租人因享有优先购买权而须承受买卖不破租赁的法律后果，这一法律后果的承受应仅限于权利完全得到保障的前提下，这就为论证承租人优先购买权遭受侵害时的保护问题留下了空间。
（二）《民法典》规定下，承租人在优先购买权受侵害时可采取一定救济措施，但不能从根本上解决规则冲突问题
承租人优先购买权被侵犯时必然涉及侵权或违约的问题，如若优先购买权仅来自法律规定，出租人未通知承租人即转卖房屋显然构成侵权，如若优先购买权同时规定于租赁合同之中，则出租人的侵权行为同时也构成合同项下违约。因此，不管侵权还是违约，均应赋予承租人救济权利。
《民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”该条对出租人侵害承租人优先购买权时承租人的救济措施进行了规定，明确承租人有权要求出租人承担赔偿责任。
但该条同时明确房屋买卖合同的效力不受影响，因此，在该规则下，即便对承租人优先购买权受损时的救济方式进行了明确规定，但该规定仅局限于赔偿损失层面，如若不能做出进一步明确规定，必然出现承租人在权利受损情形下仍须继续承受租赁负担的局面，这与承租人的利益保护显然不符。
因此，《民法典》第七百二十八条所规定的救济措施并不能解决两个规则适用中的价值冲突问题，应当另行作出规定以对此等冲突进行协调，从而使得法律规则在任何情形下的适用均趋向同一价值选择，且符合法律预期。
四、买卖不破租赁与房屋承租人优先购买权规则的协调路径
在以上分析之下，要从根本上解决规则适用中的价值冲突，应赋予承租人在优先购买权受损时对是否维持租赁关系的选择权，以此作为承租人权利受损的根本救济措施，由此能够实现出租人、受让人及承租人各民事主体的利益平衡，并在价值选择上回归保护承租人利益的立法目的。理由如下：
（一）承租人优先购买权受侵害情形下，继续适用买卖不破租赁规则会导致民事主体法益失衡
民事法律规则制定目的是为了达到各民事主体的利益平衡。在房屋租赁关系下，出租人虽不因房屋出租而丧失处分权，但为了维护交易秩序，其转卖房屋时须承受保障承租人优先购买权的法定义务；承租人虽享有优先购买权，但如其不行使或行使不当，即便维持租赁关系违反其意愿，其仍须承受买卖不破租赁的法律后果；出租人虽有权购买已设置租赁负担的房屋，但须承受买卖不破租赁规则下租赁关系维持的法律后果。因此，买卖不破租赁规则和优先购买权规则在正常的交易中能够实现法益平衡。
但在出租人违反法定义务，侵犯承租人法定优先购买权情形下，一味套用买卖不破租赁规则，违背承租人意愿强行维持租赁关系不仅会导致买卖不破租赁规则保护承租人利益的立法目的不能实现，还会导致承租人利益的二次受损，民事主体利益明显失衡。
（二）赋予承租人选择权能够恢复民事主体利益平衡，回归立法本意
1.设定承租人选择权可以重新恢复各民事主体的法益平衡
首先，承租人选择权不会导致买受人权利受损。在租赁房屋被转卖情形下，如买受人对承租人租赁事实知情，则买受人负有对出租人是否履行告知承租人、保障承租人优先购买权的注意义务，如若其自身未尽到注意义务，承租人因此权利受损，买受人亦应自担其责；如若买受人对承租人租赁事实不知情，或出租人告知其不存在租赁事实，则维持租赁关系本不在买受人预期之内，承租人选择不予维持租赁关系与买受人利益并不相悖。
其次，承租人选择权的设定符合权利保护规则。民事主体权利受损时，对其权利进行保护是基本法律规则。承租人优先购买权系承租人享有的法定权利，在其权利因买卖关系的设定而遭受侵害的情形下，应当允许其选择脱离对其造成侵害的法律关系，避免其持续处于侵害其权利的法律关系之中，由此才能实现对其权利的充分保护。
第三，承租人选择权的设定符合权责一致原则。在承租人优先购买权受侵害的事件中，出租人的过错首当其冲，出租人作为直接侵害行为实施主体，由其承受不利后果是民事责任承担的应有之义，也是民事法律公平原则的基本要求。
2.设定承租人选择权能够使得法律规则的适用回归立法本意
买卖不破租赁规则的设定本身是为了保护承租人利益，法律预期为承租人在此规则下无需担心房屋所有权变动给自身使用房屋造成的不利，通过买卖不破租赁规则赋予租赁权一定的对抗力，租赁权的物权属性正是由此体现。
因此，买卖不破租赁规则的制定并非限制承租人，而是对承租人的赋权，不能以该规则为由机械固定该法律关系。日本学者我妻荣在其著作中明确提出：“而对于承租人，与其说买卖破租赁，仅可对原出租人追究债务不履行责任，还不如让受让人继承该地位对己更为有利。有鉴于此，则应该解释为仅以出租人和受让人的契约就可以转让其地位。不过，承租人相反如立即提出异议，则可以不受该继承租赁关系的约束（与受让人关系上成为不法占有者）。因为不能将租赁的继承强加于承租人。”即便我国法律及最高人民法院意见明确承租人在正常情形下不享有租赁合同解除权，但以保护承租人利益为立法出发点，买卖不破租赁规则不应成为承租人权利受损情形下权利保护的掣肘。
因此，如若不允许承租人在权利受损情形下对是否维持租赁关系进行选择，则承租人在已经对其造成损害的法律关系中必然会遭受二次损害，这一结果显然不符合法律预期。允许承租人作出符合自身利益的选择，既是对承租人受损权利的保护，也是立法基本要求。
3.设定承租人选择权符合实务中大多数租赁合同的约定
实践中，大多数租赁合同中均明确约定承租人的优先购买权及行使方式，以及出租人违反相关约定时的违约救济措施，一般均在合同中赋予此种情形下承租人的合同解除权。在此情形下，承租人通过合同解除权来实现选择权属于正当救济方式。因此，设定承租人选择权符合惯常交易习惯和合同约定。
五、房屋承租人选择权规则设定的具体建议
关于法律规则的设定，一方面应关注法律规则要素内容，另一方面是与现有法律规定的衔接，具体建议如下：
（一）法律规则三要素
1.前提条件（假定）
具体包括以下方面：（1）房屋租赁关系存续期间，出租人转卖租赁房屋；（2）出租人在转卖房屋过程中侵害了承租人优先购买权，包括未通知承租人以及其他妨害租赁关系行使的行为等。
2.行为模式（处理）
明确在发生前述情形下，承租人有权选择是否维持租赁关系，或有权解除与原出租人的租赁关系；选择权应以书面方式行使，书面通知一经送达出租人即生效。
3.法律后果（制裁）
承租人行使选择权产生出租人与承租人之间租赁关系终止的法律后果，且买受人不得向承租人主张继续租赁关系。
（二）具体规则设置建议
建议在规则设置时与《民法典》第七百二十八条规定进行衔接，明确为：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，并有权选择终止租赁关系，承租人向出租人送达终止租赁关系的通知后租赁关系终止，出租人及新的房屋所有权人均不得要求承租人继续履行租赁合同。”
综上，在承租人优先购买权受损时，应当对买卖不破租赁规则进行适当限制，并赋予承租人对是否维持租赁关系的选择权。由此能够调整此种情形下买卖不破租赁规则适用中的价值导向偏差，协调其与房屋承租人优先购买权规则的价值趋向一致，既符合法律规则制定中保护承租人利益的立法目的，又能持续维护民事主体之间的法益平衡。
[作者单位：泰和泰（郑州）律师事务所]
