法治日报全媒体记者 陈磊
记者 刘紫薇
近日，在北京市“回顾‘十三五’ 展望‘十四五’”系列主题新闻发布会——健康北京建设专场上，北京市老龄协会副会长孙立国介绍，“十三五”期间，北京推进新一轮老旧小区综合整治，截至2020年11月底，全市老旧住宅楼累计加装电梯1601部。
但相对于北京亟须加装电梯的老旧住宅楼数量，加装电梯的速度仍显缓慢。这已经成为城市老旧小区改造工作中的难题之一。
接受《法治日报》记者采访的专家称，老旧住宅楼加装电梯缓慢的原因之一是，作为居民小区公共事务事项，实践中的“一票否决”决策方案导致居民在利益分歧面前无法达成一致，但这种“一票否决”方案并不符合法律规定。
一票否决加装受阻
多地业主发生纠纷
12月中旬一个工作日的下午，记者走进一个位于北京市朝阳区的市级老旧小区改造示范小区，了解居民对于加装电梯的看法。
在小区健身角，记者遇到了在这里锻炼的李女士，李女士早已退休，老伴也过世了。她住在3楼，每天爬上爬下，很是不便。
这家小区已经有两个单元楼加装了电梯，她也“当然愿意装电梯了”。
记者随后敲开其中一幢单元楼一层住户的家门。男主人和老伴都在，他们是当年搬进这个小区的第一批居民。
说到单元楼加装电梯，他无奈地微笑说：“其实就是看在街坊邻居的面子才答应的。”
“不答应吧，楼上的邻居就因为我们（失去加装电梯的机会），不太好。”他说，但加装电梯后确实给他们一家带来了一定不便。
这个单元的居民是幸运的，毕竟已经同意加装电梯。有的小区因为个别居民不同意加装电梯，进而导致加装电梯事项难以实现。
去年5月，北京市西城区一小区其中一个单元楼因为居民不同意而导致小区加装电梯一事遇阻。不同意签字的住户是一名年轻女士，她的顾虑主要是挡光、房子贬值、有噪音。而同单元的其他居民认为，加装电梯其实跟她家关系不大。
首都经济贸易大学法学院教授翟业虎认为，因为“一票否决”而使整个单元失去加装电梯的机会，这是近段时间北京老旧小区加装电梯的部分现状，并且问题比较突出。
据北京市老龄协会副会长孙立国介绍，“十三五”期间，北京推进新一轮老旧小区综合整治，截至2020年11月底，全市老旧住宅楼累计加装电梯1601部。
但北京市住建委房屋安全检查数据显示，本市可加装电梯的老旧及新建住宅楼约有1.2亿平方米、3万余栋、25万个单元(含单位住房8万个单元)。
这种因为个别居民不同意导致加装电梯事项无法推进的“一票否决”现象并非只发生在北京。
记者通过梳理公开信息发现，近年来，江苏、安徽、陕西等地都发生过类似事件。有的住户甚至为此闹上法庭，昔日近邻因为加装电梯而产生分歧，就此对簿公堂。
不反对即全体同意
现有法律已经够用
2010年10月，北京市住建委联合相关部门制定印发《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》，其中提出：“已建成投入使用，且未设电梯的城镇多层住宅，符合本意见条件的，可申请增设电梯。”
该意见第三条规定：“住宅增设电梯，应当经用地权属单位同意后，由本楼业主根据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定。同时，应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。”
到了2012年3月，北京市出台《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，明确1990年(含)以前建成的老旧小区，实际条件允许的将增设电梯。
电梯安装需全体居民签字同意的政策来自于《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》，其中第四条规定：“增设电梯应征得所在楼栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，同时应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意，并应当妥善处理好住宅周边相邻关系。”
正是这一条款“同时”部分的规定，赋予了每位业主“一票否决”权。
今年5月20日，北京市住建委等5部门联合印发《北京市老旧小区综合整治工作手册》，明确了加装电梯的各项细则。其中规定，既有多层住宅加装电梯的意向及初步方案应当充分听取拟加装电梯范围内全体业主的意见，并经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见。
中国人民大学公共管理学院副教授、和谐社区发展中心主任陈幽泓认为，“双三分之二”的规则，已经被赋予了居民小区公共事务决定的意义，如果再加上其他业主不持反对意见，意思就变得模糊且不合理，还类似“百分之百同意”。
《中华人民共和国民法典》规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
中国人民大学法学院教授刘俊海认为，民法典所规定的“双三分之二”，已经完全够用，“不要苛求百分之百都同意。一个人否决绝大多数意见，是不太合理的，也是不合法的”。
努力改变居民观念
利益平衡达成协议
那么，老旧小区居民的“电梯梦”是否因“一票否决”而变成“海市蜃楼”？
在翟业虎看来，对于已经收取公共维修基金以及存在正常运转的业委会的小区来说，我国民法典作了较为便利的规定。现在的规定较以前宽松一些，法律要求占总面积三分之二以上和总人数三分之二以上参与，且参与的人当中有四分之三的面积和人数就可以形成表决通过的决议。计算下来，三分之二乘四分之三，事实上就是二分之一。
“筹集以及改建、重建建筑物及其附属设施，只要一半人数和面积通过就可以了，跟原来的三分之二相比显然容易达到。”翟业虎说，“至于使用公共维修基金，民法典作出了更为便利的规定，三分之二以上面积和人数要参与表决，但来参加的人当中，面积和人数只要双过半就可以通过使用公共维修基金的决议。”
对于需要筹集公共维修基金或没有成立业委会的老旧小区，翟业虎认为，除去法律措施，还应采取教育举措、行政举措和市场化举措。
翟业虎认为，想要在现阶段解决因“一票否决”带来的加装电梯难问题，应改变居民观念。“由于我们原来形成了以自我为中心的专有权或者单独所有权的概念，所以要改为所谓共有观念可能需要更多的包容和换位思考。”
翟业虎建议，政府及一些自治组织要发挥作用，发挥居委会和街道以及村委会或乡镇政府的作用，采用行政办法来解决老旧小区加装电梯难问题。同时，“小区业主出一点，政府帮助一点，再引进一些市场资金”。
在陈幽泓看来，小区事务公共决策的制定应有合理的实施方案，政府和政策应引导住户之间通过不同层住户间的利益平衡达成协议。“安装电梯后，显然高层获得的利益相对较大，低层获得的利益较小，可以制定相关政策，让获利多者多付钱，获利少者少付钱。而对于采光受到影响或受到噪音干扰的住户，建议制定专业技术测量评估标准，评估后给予一定补偿。”
