现实中，有时会出现商品房购买人买下房屋后，因他人债务导致自己的房屋被查封的情形。遇到这种情况，房屋实际所有权人是否有权向法院提出异议，以进一步维护自身权益？
案情回顾
2017年3月，张先生向某房地产公司购买预售房屋，签订了《北京市商品房预售合同》，随后向该房地产公司陆续转账支付了房屋全款，并收到房地产公司开具的相应金额发票。
2019年年初，张先生与家人入住该房屋。入住期间，张先生多次催促该房地产公司办理过户登记，却被告知目前无法办理。
2024年8月，张先生得知自己一直居住的房屋已被法院查封，原因是房地产公司拖欠工程公司的工程款，工程公司向法院申请强制执行，故查封了仍登记在该房地产公司名下的房屋。
张先生认为，在法院查封之前，他和房地产公司已签订了合法有效的书面买卖合同，对于案涉房屋价款，他也已经向房地产公司全额支付完毕，该房地产公司向他开具了全款发票。此外，他所购买的案涉房屋系用于本人及家庭居住用途，且自己名下在北京市无其他用于居住的房屋。
同时，张先生还指出，案涉房屋交钥匙的时间为2018年8月29日，实际入住时间为2019年春天，案涉房屋服务费、水费、电费缴纳情况证明自2019年1月起至今，一直由其及家人居住使用。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张先生主张自己是案涉房屋的买受人、权利人，对案涉房屋享有的权利完全能够排除法院的强制执行措施。于是，他向法院提交了案外人执行异议，希望能够撤销法院作出的对案涉房屋进行司法评估、拍卖行为。
法院审理认为，在本案中，当事人争议的焦点为张先生是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据张先生提交的房屋预售合同、转账记录、收据及物业费、水电费缴纳记录等证据，足以证明在法院查封该房屋前，张先生已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并合法居住至今。张先生多次催促房地产公司办理过户登记，对于未办理过户登记不存在自身过错。故法院裁定终止对其房屋的执行。后双方均未提起执行异议之诉，执行裁定已生效。
法官释法：
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
北京市大兴区人民法院法官表示，我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的主要规则，即未经登记的不动产不发生物权变动。随着房地产交易市场的发展，房屋买受人应充分重视房屋物权的变更登记，履行好审慎审查义务，以降低房产交易风险。
他建议，购房者首先应审查所购房屋是否属于允许交易的房屋，尤其警惕经济适用房等；其次审查房屋的权属情况，是否存在其他共有权人；还要审查房屋是否存在被司法机关查封、抵押的情况，并且在合同签订后及时办理网签备案以及办理所有权变更登记，避免因未办理过户登记而导致自己的房屋被执行。
实践中，购房者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。什么样的情形下购房者的请求能够被支持？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对此作出明确规定：“符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
如果是购房者购买了被执行人名下的不动产，是否也能够向法院提出异议？对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。”
法官表示，案外人仅在同时满足上述四种情形时才可享有排除强制执行的权利，如案外人不能提供充分证据证明其同时满足上述规定的四种情形，则其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。（□本社记者 李卓谦 通讯员 孙桉）
