9月15日，我国住房租赁领域的首部行政法规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将正式实施。《条例》对规范住房租赁活动、维护当事人合法权益等等，作出了系统化的制度安排。不仅对促进住房租赁市场健康发展具有重要意义，也为推动租购并举的住房制度提供了法治助力。
住房是事关民生保障的重大议题。当前，我国常住人口城镇化率已达67%以上，新增城镇住房需求中逾三成由租赁渠道解决。然而，住房租赁市场蓬勃发展的同时，种种失范和侵权现象也成为民生的痛点，在此背景下，《条例》的颁行可谓正当其时。同时应当看到，《条例》虽然针对住房租赁市场的种种乱象作出了制度性回应，但真正考验这部行政法规的，并非纸面上的立法逻辑是否严谨，而是其与住房租赁市场现实生态可预见的“摩擦”。《条例》能否冲破既有的利益链条而不被反噬，还面临着诸多挑战。
比如，《条例》明确禁止厨房等非居住空间出租用于居住，并要求人均最低租住面积等符合相关标准，旨在治理现实中屡见不鲜的群租房乱象。但群租之所以成为顽疾，是因为同时满足了三方需求，即房东以最小面积换取租金最大化，租客以最低成本获得居住空间，中介则以房源频繁周转赢得最多佣金。因而，《条例》的相关规定难免遭遇“利益同盟”的强大阻力，引发“表面合规、暗地群租”的猫鼠游戏。再比如，《条例》虽然对出租住房设定了安全环保等方面的要求，但落实这些原则性规定并非易事。以饱受诟病的“甲醛房”为例，甲醛超标由谁举证、检测费用由谁承担等等，都需要作出平衡各方利益的规则设计。还有，《条例》明确要求租赁双方实名核验，房屋租赁合同强制备案，以治理一房多租、虚假房源等乱象。但现实中存在大量熟人介绍、现金结算、不签合同的“握手交易”，而实名制、备案要求所带来的税费等成本，很可能形成“合规溢价”，反向刺激住房租赁市场的“地下交易”，进一步放大监管难度。
要应对《条例》落地后的挑战，首先需要加强相应的配套制度建设，将《条例》诸多原则性的制度设计，转化为更加细化、更具可操作性的规则和标准。以落实《条例》所规定的出租住房安全环保要求为例，有必要进一步完善出租住房室内装修的相应标准，并要求出租方定期提交室内空气质量等检测报告，同时推行租赁住房强制安全责任险，以确保承租方合法权益的赔付不致久拖不决。尤其需要强调的是，配套制度不仅应当针对违规行为引入信用惩戒等联动机制，也需要针对合规行为提供税收、融资等方面的优惠待遇，进而构建起正向激励与刚性约束相融合的制度闭环，如此才能最大程度地凝聚合规动力、减少执法阻力，推动《条例》的顺利实施。
确保《条例》落实的又一关键是降低监管成本、提高执法效率。“上门核查”等传统监管模式需要耗费巨大的人力、物力，有限的监管力量往往难以应对庞大的住房租赁市场，而信息、人工智能等新技术的兴起，则为破解这一执法困境提供了全新的路径。比如，通过构建住建、市场监管、公安等部门的信息共享和联合监管机制，能有效避免重复监管、执法缺位等问题。再比如，依托住房租赁管理服务平台，可要求出租方不定期地上传户型图、实景视频等，并由自动识别系统判定是否合规。通过技术赋能，既能对群租等现象建立动态监管机制，也能为出租方接受监管提供方便快捷的通道，调动其配合监管的积极性。
《条例》的出台，标志着住房租赁市场进入了法治约束的新阶段，但《条例》能否真正发挥治理效能，还取决于配套细则的颗粒度、执法资源的精准度、经营主体的配合度。只有直面这些挑战，找到破题之策，让合规成本低于违法收益成为常态，《条例》才能真正落实到位，守护住房租赁市场的健康发展，守护千万租房人的安居梦想。
来源：《民主与法制》周刊2025年第33期
